By & Havn betaler nu mere i renter, end man omsætter for

Sådan skrev vi i april 2020 i en artikel om By & Havns 2019-regnskab.

Nu er det blevet april 2023, og for By & Havns nyligt afleverede 2022-regnskab må netop 'faldende værdier' være én af overskrifterne.

Da det 95% kommunalt ejede selskab offentliggjorde regnskabet, var det ledsaget af en pressemeddelelse med tillægsordet "solidt". Men der hører en hel del aber dabeis til historien, hvis man kigger regnskabet nærmere efter i sømmene.

Tilbage i 2019 omsatte By & Havn for 539 mio. kroner, men i 2022 var dét tal rent faktisk lavere, nemlig 508 mio. kroner. Og sammenholdt med det seneste års markante rentestigninger ender man hos By & Havn samlet med et endog meget stort underskud for 2022 på mere end 1 milliard kroner.

Hvor man i 2019 kunne nøjes med at betale små 200 mio. kroner i finansielle omkostninger, voksede det tal til hele 640 mio. kroner i 2022. Dertil må man lægge, at værdien af By & Havns investeringsejendomme er faldet med næsten 900 mio. kroner — netop fordi renteniveauet har presset priserne på både byggegrunde og byggerier nedad.

Omsætning lavere end renter

Når By & Havn alligevel går ud og præsenterer regnskabet som "solidt", så er det formentlig alene fordi, at rentestigningerne også har betydet, at selskabets gæld er værdireguleret nedad med hele 2,3 milliarder. kroner. Ligesom med et fast forrentet boliglån falder den bogførte værdi af restgælden, når renterne går op.

By & Havns resultat for 2022 før indregningen af værdiændringen på gælden er et underskud på 1,07 milliarder kr. — men efter at denne post er regnet ind, ender man rent bogføringsmæssigt på et plus på 1,25 milliarder.

Selskabet kan dermed også glæde sig over, at egenkapitalen nu kun er negativ med 185 mio. kroner — hvilket er betydeligt mindre end de godt 3 milliarder negative kroner, der stod i regnskabet for 2019.

Men med det nuværende renteniveau skal man altså løbende kunne afholde rentebetalinger for 640 mio. kroner årligt, hvilket er 132 mio. kroner mere end den nuværende omsætning, der primært kommer fra udlejning af By & Havns egne ejendomme — herunder selskabets mange P-huse.

Netop fordi By & Havn nu tjener færre penge, end man skal betale i renter, har man et erklæret fokus på at øge sin egen indtjening, hvilket typisk sker på to måder:

Enten beholder man selv udvalgte grunde og bygninger i stedet for at videresælge dem til de store pensionsselskaber — og lejer så kvadratmeterne ud til boliger, virksomheder eller parkering. Dét både reducerer engangsindtægterne ved salg og kræver lånoptagning til udvikling — men det skaber forrentning og løbende omsætning i form af lejeindtægter.

Eller også forsøger man at skubbe til den anden store indtægtskilde, man historisk har haft: Modtagelse af overskudsjord fra andre anlægsprojekter på Sjælland, som man tager betaling for og derefter hælder i havnen for at skabe mere nyt land til at bygge på. Her har man tidligere omsat i niveauet 150 mio. kroner årligt, men fordi Nordhavn nu er færdigopfyldt, er dét tal faldet ned i et niveau omkring 60 mio. kroner.

Til alt held for By & Havn er man nu gået i gang med at lave den næste store landvinding i Københavns Havn: Lynetteholm.

22.500 pr. københavner

Med selskabets fokus på at øge omsætningen kan man formentlig forvente en svagt stigende toplinje hos By & Havn i de kommende år, men der skal også noget til. Lægger man lønudgifter og 'andre eksterne omkostninger' til de løbende renteudgifter, havde By & Havn nemlig i 2022 udgifter for 940 millioner kroner — og omsætningen lød altså på blot 508 mio. kroner.

Samtidig var 0msætningen i 2022 rent faktisk lavere, end den var i 2015, hvis man indregner inflation. Og hvis dagens renteniveau fortsætter de kommende år, vil By & Havn kunne få en endog meget stor udfordring med at dække sine egne omkostninger via driften.

Fortsætter inflationen vil omkostningerne naturligvis også fortsætte med at stige — By & Havns lønudgifter voksede f.eks. med mere end 10% fra 2021 til 2022 — hvilket vil kunne gøre udfordringen endnu større.

Selskabets nominelle gæld er også steget i 2022. Ikke mindst fordi man i 2022 har investeret mere end én mia. kroner i Lynetteholm, lyder By & Havns nominelle gæld nu på 13,7 mia. kroner. Den nominelle gæld er det beløb man reelt skal afdrage sammen med sine rentebetalinger — forudsat at man passer sine betalinger og ikke omlægger sine lån.

Dermed er den et mere centralt tal end den værdiregulerede gæld, der primært er en bogføringsøvelse, som kun har betydning, hvis man vil afdrage al sin gæld her og nu — hvilket By & Havn hverken kan eller vil. Hvis man blot lader sine obligationer løbe i den periode, der står på dem, så er det den nominelle gæld, der fortæller, hvor meget man over de kommende år skal aflevere til sine långivere.    

Den store gæld skal primært afvikles ved, at By & Havn over de kommende årtier sælger byggeretter til den jord, som selskabet har fået foræret af kommune og stat — blandt andet i Nordhavn og på Lynetteholm. Men værdien af disse byggeretter er altså faldet i takt med den højere inflation, så samtidig med, at man nu end ikke kan dække sine rentebetalinger via den almindelige drift, må man også imødese at få mindre for den jord, man har fået foræret af det offentlige. Dermed må man nu også forvente, at man ikke kan afdrage så meget af sin gæld, som man forventede for blot et år siden.  

By & Havns "solide" regnskab dækker altså både over et driftsunderskud og udsigten til en hel del udfordringer i de kommende år.

Ikke mindst fordi skatteyderne i Københavns Kommune hæfter for 95% af selskabets gæld, er der med jævne mellemrum solid offentlig interesse for By & Havns økonomi. Selskabets nominelle gæld svarer til, at hver eneste beboer i Københavns Kommune — fra dén baby der blev født på Rigshospitalet, mens man læste denne artikel til kommunens ældste indbygger på 107 år — hæfter for omkring 22.500 kroner.

Hele By & Havns regnskab for 2022 kan findes her.