By & Havn laver rekord­regnskab — men er ikke uden udfordringer

Med en betragtelig margin er det selskabets bedste resultat nogensinde, men det skal ses i lyset af den meget gunstige udvikling på ejendomsmarkedet i 2021 — og især af at værdien af arealerne på Stejlepladsen og Fælledby på Amager nu er medtaget i opgørelsen.

By & Havns værdier er med andre ord vokset, fordi to nye arealer nu er lagt ind i selskabet, og fordi værdien af byens kvadratmetre er steget i løbet af året.

Selskabet har fortsat negativ egenkapital — aktiverne er altså mindre værd, end hvad gælden beløber sig til — men det vurderer selskabet vil ændre sig i løbet af få år.

Selve omsætningen i selskabet er faldet, hvis man ser bort fra en engangsregulering af selskabets lejeaftale med CMP — Copenhagen Malmø Port.

Ifølge By & Havn selv var nedgangen ventet, da kapaciteten til modtagelse af jord til udbygningen af Nordhavn er ved at være brugt op. I 2020 tjente man 111 mio. kroner på at tage imod jord, men sidste år faldt det tal til omkring det halve: 57 mio. kr.

Netop dét faktum er ofte nævnt som en af motivationerne bag anlægget af Lynetteholmen: At man fortsat vil modtage jord fra andre byggearbejder i byen, og at man kan tjene penge på at tage imod den. Jorden kan så efterfølgende bruges til at dumpe i havet, så der opstår en ny ø, man kan sælge flere byggegrunde på.

Drift dækker ikke renter

Resultatet ser umiddelbart pænt ud, men i regnskabet finder man også oplysninger om, at man i den primære drift faktisk ikke tjener penge nok til at dække sine renteudgifter.

Renterne løber på de lån til anlæg af byens metro, som By & Havn har til opgave at betale af over en årrække.

På grund af inflation og stigende renter, steg selskabets renteudgifter med 93 mio. kroner i 2021 i forhold til 2020 — og dén stigning kan man altså ikke dække med sine almindelige driftsindtægter fra bla. udlejning og jordmodtagelse. Faktisk langt fra:

Resultatet af den primære drift var 154 mio. kr., men de finansielle poster beløber sig til 283 mio. kr.

By & Havn forventer dog, at fuld rentedækning fra driftsindtægterne igen vil blive opnået i løbet af "en kort årrække", som det hedder — men det vil kræve øgede indtægter fra udlejning og parkering, gøres det klart.

På trods af, at man ikke kan dække renterne fra sin drift, har By & Havn nedbragt sin nominelle gæld med 215 mio. kroner til nu godt 12 milliarder.

Dét skyldes, at man ikke kun tjener penge på drift, men særligt på at sælge byggeretter til de tidligere offentligt ejede arealer, som man har fået foræret af stat og kommune.

For femte år i træk har man solgt byggeretter for over en milliard — men samtidig står det klart, at By & Havns økonomi står og falder med, at man kan blive ved med at skabe byggeaktivitet i København.

I regnskabet finder man i beretningen oplysninger om, at "der i løbet af 2021 fortsat er arbejdet intenst med at få godkendt lokalplaner for nye byområder". Selskabet er altså afhængigt af, at der vedholdende kan udvikles nye områder og laves dertilhørende lokalplaner for nyt byggeri.

Vil udleje mere

By & Havn fungerer også selv som bygherre og er afhængig af, at der kan skabes flere lejeindtægter fremadrettet. I regnskabet hedder det:

"Det er en væsentlig forudsætning for By & Havns byudvikling af især Nordhavn, at det kan ske samtidig med, at forretningsområdet 'Udlejning' også udvikles. Indtjening fra udlejningsaktiviteterne er med til at sikre en stabil indtjening i de år, hvor salget af byggeretter er lavere end i de seneste år, og er derigennem et væsentligt element i at kunne leve op til selskabets økonomiske mål."

Derfor vil man nu selv renovere og omdanne fire stor pakhuse på Sundmolen i Nordhavn og lave dem til kontormiljøer, der kan udlejes.

By & Havn investerer også tungt i nye P-huse — som så efterfølgende skal betales tilbage med lejeindtægter fra P-pladserne. I 2021 har man bygget P-huse og -kældre for 183 mio. kr., bla. i Ørestad, selv om der her er overkapacitet.

Til trods for udbygningen af kapaciteten faldt omsætningen en lille smule i 2021 — fra 92 til 90 mio. kroner. By & Havn tilskriver faldet Covid, og regner med at udviklingen vender.

Regnskabet viser også at direktøren, Anne Skovbro Andersen, tjente godt 2,7 mio. kr. i 2021.

By & Havn har blandt andet til opgave at udvikle Lynetteholmen, og i et bilag til regnskabet fremgår det, at projektet reelt ikke kommer til at "hvile i sig selv", som ellers tidligere erklæret af stat og kommune. Allerede til næste år vil en udbetaling på 400 mio. skattekroner fra Københavns Kommune således figurere i By & Havns regnskab.

Hele By & Havns årsrapport for 2021 kan findes her.