Rådhuset vil sætte ind overfor dyre lejeboliger

Således sidder de professionelle udlejere i dag på knap 30% af boligmassen i København, og det vækker ifølge branchemediet Byrummonitor bekymring på Københavns Rådhus.

Her er SF, Socialdemokratiet, Venstre og De Radikale gået sammen om at formulere fem fælles ønsker til regeringen, der skal udstyre kommunerne med nye redskaber til at bekæmpe udviklingen.

"Det er problematisk for københavnerne, fordi der mange steder er tale om meget dyrt byggeri med høje huslejer, som kun meget få kan betale," står der ifølge Byrummonitor i udspillet.

Samtidig har udbredelsen af private udlejningsboliger også en tendens til at svække lokalområderne, da beboere i private lejeboligere ofte flytter hurtigere end beboere i andre ejerformer.

Københavnerbolig på retur

I årtier var de foreningsejede andelsboliger ellers den mest udbredte boligtype i København. Mange af dem opstod i 1970'erne, hvor der blev indført såkaldt 'tilbudspligt' ved salg af udlejningsejendomme. Dét betød, at lejerne fik tilbudt at købe ejendommen og omdanne den til en andelsboligforening, hvis ejendommen blev sat til salg.

Mens andelsboligerne udgør ca. 9% af det samlede antal boliger i Danmark — og f.eks. blot 4% af boligerne i Aarhus Kommune — så udgør de hele 29% af boligmassen i København.

Men der er ved at ske noget markant med den særlige københavnske boform, for skærpede finansieringsregler betyder, at der bliver oprettet meget få nye andelsboligforeninger.

Samtidig stormer de private udlejningsboliger frem — de udgør hele 2/3 af alle nybyggede boliger siden 2012. Læg dertil at der generelt ikke bliver bygget nok boliger til at følge med befolkningsudviklingen, og man har den perfekte storm.

I "gode gamle dage" var lejeboligerne det billige alternativ til at eje en bolig, da regler for omkostningsbestemt leje — også på det private marked — lagde et loft over huslejen. Men i alle ejendommme opført efter 1991 er der fri lejefastsættelse.

I dag er det derfor et dyrt — men ofte nødvendigt — valg at leje på et boligmarked, hvor huslejen alene bestemmes af, hvad "markedet" vil betale.

Hvad siger du eksempelvis til en lejlighed på 33 m² i i Vesterbros nyopførte Kaktustårne til små 10.000 kr. om måneden + forbrug? Eller 64 m² i Ø-huset i Ørestad til 11.900 kr. + forbrug?

Som de fleste er klar over, har man de sidste 25 år også set en eksplosiv udvikling i prisen på byens ejerboliger.

De udgør i dag kun en femtedel af det samlede boligmarked, og det lave udbud er ifølge Københavns Kommunes 'Boligredegørelse 2022' en af årsagerne til, at priserne er steget så meget. Alene siden 2012 er de ifølge rapporten steget med 125%.

Ny lovgivning nødvendig

Stigningen i antallet af private udlejningsboliger er langt fra kun en tendens, vi ser i København. Dét fortæller direktør for Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, til Byrummonitor.

Flere år med lave renter har nemlig fået mange investorer til at investere mindre i obligationer og mere i boligmarkedet,. Private udlejningsboliger sikrer nemlig både løbende afkast og ofte også en langsigtet gevinst, fordi boligpriserne i storbyerne har det med at stige over tid.

Ifølge Curt Liliegreen har de danske pensionskasser med deres ejendomsinvesteringer spillet en afgørende rolle i den udvikling, som nu gør det svært for beboere med en helt almindelig indkomst at finde en bolig i København.

Men København er også blevet et særdeles lukrativt marked for udenlandske investorer, der ifølge en undersøgelse fra det journalistiske samarbejde Cities for Rent har den næsthøjeste relative andel af udenlandske investeringer — kun overgået af Madrid.

Men hvad kan man gøre ved problemerne?

De fire partier på Københavns Rådhus kommer med fem forslag til ny lovgivning, der skal skabe et "København for alle", som overborgmester Sophie Hæstorp-Andersen (S) skriver på sin Facebook-profil.

Forslagene omfatter blandt andet, at kommunen skal kunne stile krav til andelen af ejerboliger, når der bygges nyt — alternativt begrænse andelen af private udlejningsboliger.

Et andet forslag lyder, at moms og skattereglerne bliver justeret, så beskatning af leje- og ejerboliger sidestilles, og det ikke er mere økonomisk attraktivt at bygge private udlejningsboliger frem for ejerboliger.

Desuden ønsker partierne, at det bliver nemmere at starte nye andelsboligforeninger ved at gøre det nemmere at låne penge til at finansiere dem.

På Christiansborg har man i regeringsgrundlaget allerede varslet et boligpolitisk udspil, der skal understøtte et "blandet boligmarked, hvor flere kan eje deres egen bolig, og hvor der er et blandet udbud af ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og privatudlejning."

Uden at forholde sig nærmere til forslagene fra de københavnske lokalpolitikere udtaler social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil (S) til Byrummonitor, at det »bestemt er noget, jeg mener, at vi skal kigge på i forbindelse med det udspil, som regeringen kommer med.«

Vil flere ejerboliger hjælpe?

Men er nøglen til det løbske boligmarked alene, at der bliver bygget flere ejerboliger i en ruf? Det har chefredaktøren for nærværende magasin, Anders Ojgaard, tidligere stillet spørgsmålstegn ved.

Den dominerende tankegang bygger selvfølgelig på den velkendte præmis om, at hvis udbuddet kan møde efterspørgselen, vil det føre til lavere priser. Og at vi derfor skal vi bygge mere, hurtigere.

Men ifølge Ojgaard er det nogle lidt andre mekanismer, der gør sig gældende i storbyernes boligmarked.

For det er her de mest veludddannende og velbetalte borgere samles, og det "gør metropolerne til en slags superstar-byer, hvor lønningerne og den økonomiske aktivitet er betydeligt større end andre steder".

Det private ejendomsmarked skal nok sørge for, at der er gode boliger til dem, der kan betale, og den stigende andel af vellønnede mennesker bidrager i sig selv til de stigende huspriser. 

Når der kommer flere veluddannede og vellønnede til byen, bliver metropolen endnu mere attraktiv at flytte til, og derfor bliver der skabt mere efterspørgsel efter boliger.

I superstar-byerne tilfredstiller et øget udbud ikke blot en efterspørgsel. Det er i sig selv med til at skabe øget efterspørgsel.

Ojgaards pointe er, at København efterhånden er blevet en af den slags byer, som verdensborgere gerne vil bo i.

Det er ikke en dårlig ting, da København skal konkurrere med andre superstar-byer i Europa om investeringer, arbejdspladser, turisme og alt det andet. Og dét kan den kun gøre, hvis den har metropolstørrelse og et boligudbud, der matcher den høje efterspørgsel.

Men ønsker man billigere boliger, er nøglen ifølge Ojgaard ikke mindst, at der bygges flere almene boliger.

Kig til Sverige

Med planloven i hånden fik kommunerne i 2015 mulighed for at stille krav om, at 25% af et nyt byggeri eller boligområde skulle udgøres af almene boliger. Det er f.eks. derfor, at 25% af Papirøens nye boliger er almene, selv om de kan sælges for op mod 40 mio. kroner på det private marked.

Men de høje grundpriser har gjort det svært for de almene boligforeninger at få regnestykket til at gå op, når der skal bygges og opføres boliger med omkostningsbestemt husleje.

Samtidig oplever Københavns Kommune også, at de almene boliger i flere tilfælde opføres på den mindst attraktive placering til sidst i udviklingen af et nyt boligområde, og dén problematik vil de fire partier på Rådhuset nu angribe ved at stille krav om, at almene og private boliger inden for et område skal opføres i samme takt.

Men i et debatindlæg i Information tidligere i år vurderer vicedirektør for tænketanken Cevea, Alexander Grandt Petersen, at der ikke kun er behov for at skubbe på de almene boliger.

Han mener også, at tiden er inde til at indføre huslejeregulering af det private lejemarked, hvis man for alvor vil tøjle det københavnske boligmarked.

Det kunne eksempelvis ske ved, at man gør som på den anden side af sundet, hvor boligens husleje fastsættes i en kollektiv forhandling mellem udlejere og lejere.

Med oplægget fra de københavnske politikere, er boligbolden nu spillet over til regeringen på Christiansborg.