Antallet af københavnere vokser mens udbuddet af boliger falder

Sådan kan man kort opsummere de sidste 10 års boligudvikling i København, der — måske ikke så overraskende for byens borgere — har været påvirket af "et lavt udbud af ejerboliger" og "en stor efterspørgsel" på samme.

Dét afspejler sig også i kroner og ører. Priserne på ejerboliger i Københavns Kommune er steget med 125 procent — på blot 10 år.

Det viser tal fra Boligredegørelsen 2022, som Københavns Kommune netop har offentliggjort. Her fortæller data en tydelig historie om, at det københavnske boligmarked på mange måder adskiller sig fra resten af landet.

Hovedstaden er unik

Først skal vi lige have styr på nogle grundlæggende tal. Der er cirka 336.000 boliger i alt i Københavns Kommune. Af disse er stort set alle etageboliger — 93 procent — mens fem procent er række- eller kædehuse. Fritliggende parcelhuse er absolut en sjældenhed i København og udgør blot to procent af den samlede boligmasse.

Sammensætningen af det københavnske boligudbud er i sig selv unikt i Danmark. Men det stopper ikke der. Byen skiller sig også ud i forhold til fordelingen af ejer- og lejeboliger.

I modsætning til resten af Danmark — hvor ejerboliger ifølge redegørelsen er "danskernes foretrukne bolig" og udgør 50 procent af det danske boligmarked — er det kun 21 procent af boligerne i København, der er ejerboliger.

Nu kun 1.000 til salg

Grunden til, at det københavnske boligmarked er påvirket af "et lavt udbud af ejerboliger" og "en stor efterspørgsel" skal blandt andet findes i det faktum, at det altså kun er omkring hver femte bolig i København, der er en ejerbolig.

Udbuddet af ejerlejligheder til salg har gennemsnitligt ligget på omkring 2.000 boliger over en længere periode. Det steg dog i 2018 og 2019 til lige under 3.000 boliger på grund af en højere boligproduktion, men siden er det faldet helt tilbage til det nuværende niveau på kun omkring 1.000 boliger.

Det påvirker — ikke overraskende — markedsprisen. Den gennemsnitlige salgspriser på de københavnske ejerboliger er steget fra 22.000 kroner per kvadratmeter i 2012 til knap 50.000 kroner per kvadratmeter i 2022.

Det er en stigning på hele 125 procent på blot 10 år.

Ifølge redegørelsen er det ikke muligt på samme måde at skabe et overblik over markedet for andelsboliger.

Her skriver forfatterne bag redegørelsen, at "særligt i København har det generelle pres på boligmarkedet medført stigende valuarvurderinger for andelsboliger i de senere år,« og »dermed stigende priser på andelsboliger".

Boligerne bliver mindre

Samtidig med, at priserne stiger, falder størrelserne på nyopførte boliger. Det gennemsnitlige areal på nyopførte boliger er de seneste 10 år faldet med 22 kvadratmeter — fra 92 til 70.

Det er ikke mindst en konsekvens af, at der bygges flere og flere ungdomsboliger i København, og at kommunen har lempet på kravene til boligstørrelser i nybyggeri, så der nu kan bygges flere mindre boliger.

Samtidig med at nybyggede boliger skrumper, er de fleste af dem opført med det formål at blive udbudt som privat lejebolig.

Siden 2011 er den københavnske boligmasse vokset med cirka 39.500 boliger, hvor halvdelen er blevet opført i perioden 2018 til 2021. Af dem er hele 27.100 nybyggede, private udlejningsboliger. 

Det svarer til næsten to tredjedele af alle nybyggede boliger i København fra 2011 og frem til 2021. Her konkluderes i redegørelsen, at "i 23 år har der været flest andelsboliger på det københavnske boligmarked, men fremover vil de private udlejningsboliger udgøre størstedelen af boligerne i København."

Det stigende prisniveau, og de lave renter, har gjort det til en god forretning for private udviklere at opføre nye byggerier og skabe afkast på investeringen ved at leje boligerne ud i stedet for at sælge dem.

Huslejepriser går opad

Udviklingen i huslejepriserne for private udlejningsboliger er dog ikke faldet, selv om udbuddet er steget. Tværtimod er det steget kraftigt de seneste syv år. Den høje efterspørgsel drives især af unge tilflyttere, der kommer til hovedstaden for at studere eller arbejde.

Ifølge redegørelsen flytter de unge i private lejeboliger, som kan være en mere tilgængelig boligtype, da udbuddet af private lejeboliger er stort og dermed ikke lider under lange ventelister som for eksempel almene boliger. Men de koster også mere.

De ældste almene boliger koster i gennemsnit 870 kroner per kvadratmeter i årlig leje, mens en nyere privat udlejningsbolig i gennemsnit koster næsten det dobbelte — 1.650 kroner per kvadratmeter i årlig leje, ifølge redegørelsen. 

For en bolig på 80 kvadratmeter, skal man altså slippe 5.800 kroner om måneden for en almen, mens en privat udlejningsbolig koster 11.000 kroner.

Og selvom mere end halvdelen af tilflytterne til København er fraflyttet kommunen inden for 10 år, ja, så fortsætter indbyggertallet i København med at stige.

Færre boliger, færre kvadratmeter

Byens indbyggertal er de seneste 15 år vokset med cirka 140.000 — eller hvad der svarer til 80.000 børnefamilier, enlige og par uden børn. 

I samme periode er boligbestanden steget med 43.000 boliger. Det vil sige, at der er opført boliger til blot halvdelen af de nye familier. Og det har betydet, at københavnerne er rykket tættere sammen i de sidste 15 år.

Udviklingen har medført en fortætning i boligerne med færre kvadratmeter per beboer og flere personer, der deler en bolig.

Der bor i dag flere personer per husstand end i 2007, selv om der er flere singler. Dengang lød gennemsnittet på 1,8 personer i en husstand. I dag er det 2,0 personer.

Det vil sige, at i 2007 havde den gennemsnitlige københavner mere plads til sig selv i sin bolig — 43,1 m² — hvor en københavner i dag har 41,3 m² til sig selv. Til sammenligning har en gennemsnitlig dansker knap 54 m² til rådighed til sig selv i husstanden.

Og det ser heller ikke ud til, at københavnerne får mere plads til sig selv i fremtiden. Ifølge den seneste befolkningsprognose fra februar 2022 forventes Københavns Kommunes befolkning at vokse med knap 120.000 personer over de næste 28 år. Fra cirka 640.000 i dag til 760.000 i 2050.

De knap 120.000 nye københavnere svarer til omkring 72.000 nye familier — børnefamilier, enlige og par uden børn. Det er kommunens opfattelse, at hvis fremtidens københavnere skal bo som i dag, skal der opføres 5,8 millioner nye kvadratmeter fordelt på 72.000 boliger.