By & Havn kigger frem mod store økonomiske udfordringer

Det 95% kommunalt-ejede udviklingsselskab har netop lagt de seneste tal på bordet, og i 2019 har man omsat for 539 mio. kroner.

Da værdien af de grunde man har fået af staten og Københavns Kommune samtidig kunne opskrives med godt 600 millioner, så landede de bogførte indtægter for året på 1,14 milliarder.

Ser man bort fra værdireguleringer af selskabets gæld, gav det et resultat på bundlinjen på 714 mio. kroner.

Det er et stort beløb, men By & Havn har behov for, at beløbene er store. Ellers kan selskabet — som spiller en helt central rolle i Københavns udbygning og metrobyggeri — komme i store vanskeligheder.

Ikke nok aktiver

Pr. 1. januar 2020 har By & Havn værdisat sine såkaldte 'investeringsejendomme' til 10,9 mia. kroner.

Investeringsejendomme omfatter de ejendomme, som By & Havn selv har opført og nu udlejer til bolig, erhverv og parkering. Men den største del er de usolgte byggegrunde.

I 2019 betalte By & Havn lige knap 200 mio. kroner i renter af sin gæld, samtidig med at gældens hovedstol (den nominelle gæld) blev nedbragt med 436 mio. i forhold til året før.

Dermed har By & Havns gæld pr. 1. januar 2020 en hovedstol på godt 12,8 milliarder.

Med andre ord er det offentligt ejede By & Havn afhængig af at generere indtægter for løbende at kunne betale renter, afdrage sin gæld og fortsætte med at bidrage til konstruktionen af mere metro i København.

Det vil ikke være nok at sælge aktiverne, for der er ikke nok af dem. Og skulle By & Havn betale al sin gæld i morgen i stedet for at afdrage løbende sammen med renterne, ville selskabet skulle lægge godt 18,8 milliarder kr. på bordet for at indfri lånene — det er faktisk en sjat mere end ved samme tid sidste år, hvor den værdiregulerede gæld var knap 18,7 milliarder.

Var By & Havn parcelhusejer med et boliglån, ville vi kalde det 'teknisk insolvent', da gælden er større end dagsværdien af, hvad man ejer — også selv om værdiansættelserne i dag er høje som følge af Københavns rødglødende ejendomsmarked.

Og lægges hovedstol og fremtidige rentebetalinger sammen, har By & Havn altså markant større gældsforpligtelser, end det har værdier.

Jord i havnen

By og Havn kan derfor glæde sig over, at der er vækst i den almindelige omsætning — altså de løbende driftsindtægter uden indregning af frasalg af grunde og ejendomme.

Præcis 10% mere står der på toplinjen, end der gjorde i 2018. Den største del af dén stigning er hældt i havnen — sådan helt bogstaveligt. By & Havn tager nemlig betaling for at modtage jord der er gravet op i forbindelse med andre anlægsprojekter, og som opgraveren står og skal af med. Entreprenører kan ikke bare hælde jord af i skoven eller ud over Stevns Klint, men skal på lovlig vis skaffe sig af med den.

Dét faktum skæppede med 134 mio. kroner i By & Havns kasse i 2019 — næsten 32 mio. mere end sidste år. Jorden bruger By & Havn til landvinding i Nordhavn, så der kommer flere grunde at sælge ud af i fremtiden. Det er en forretningsmodel, som mange private erhvervsdrivende formentlig vil misunde By & Havn.

Når Nordhavns areal er vokset til sin endelige størrelse — formentlig allerede i år — er planen, at man i fremtiden i stedet kan modtage jord til Lynetteholmen, så indtægtsstrømmen fra at modtage jord kan fortsætte i mange år endnu.

Uden planerne om at anlægge en ny ø i havneløbet mellem Nordhavn og Refshaleøen ville By & Havn kunne se frem til at miste en vigtig indtægtskilde. Allerede her i 2020 forventer By & Havn en samlet indtægtsnedgang på 7%, alene fordi Nordhavn altså snart er "fyldt op".

Ud over jordmodtagelse tjener By & Havn særligt penge på at leje ejendomme og parkerings-pladser ud — henholdsvis 218 og 94 mio. kroner i 2019.

Skatteyderne har i 2019 også indskudt 54 mio. kroner i By & Havn i form af kompensation fra Københavns Kommune, fordi Ørestad Fælled Kvarter efter folkelige protester af politikerne på rådhuset blev fjernet som salgsmulighed.

Usikker fremtid

By & Havn skal altså afdrage sin gæld over de næste mange år, og ny gæld kan komme til i form af lån til mere metrobyggeri.

I 2019 afleverede By & Havn 220 mio. kr. til arbejdet med Sydhavnsmetroen, og man er forpligtiget til at betale yderligere op til 1,4 milliarder i de kommende fire regnskabsår.

Selskabet har rentesikret sig, så man ikke er alt for eksponeret over for en stigning i renteudgifterne, hvis udlånsrenten skulle stige, og de variable og eventuelt nye lån dermed vil blive dyrere. Men en rentestigning vil betyde en afmatning på ejendomsmarkedet, og dermed ville værdien af By & Havns byggegrunde falde.

Med det nuværende indtægtsniveau er der formentlig ingen større fare for, at By & Havn ikke vil kunne betale renterne på sine lån i nogen nær fremtid.

Men fremtidige afdrag, og selskabets soliditet, er afhængige af værdien af aktiverne — og af at få dem omsat til kontanter, selvfølgelig; altså af at grundene kan blive udviklet og solgt. Og her er usikkerheden større.

I regnskabet skriver By & Havn selv, at den fremtidige værdiansættelse af investeringsejendommene — i dag altså 10,9 milliarder — er forbundet med 'betydelig usikkerhed'.

I dag er salgspriserne høje, og køberne — særligt pensionsselskaberne — står klar til at skyde penge i nybyggeri, så de kan skabe afkast til deres kunder, altså danskere med private pensionsopsparinger. Men værdien af By & Havns aktiver er konjunkturfølsom, da ejendomsmarkedet generelt er et af de mest følsomme for op- og nedture i økonomien.

Grossist-udvikling

Modellen der indbefatter, at By & Havn er tvunget til at tjene mange penge for at kunne afdrage på sin gæld, har mødt tiltagende kritik, også her i magasinet.

Flere mener, at det store behov for at generere omsætning resulterer i en byudvikling der har for lav kvalitet og sker i en slags grossist-løsning, hvor By & Havn sammen med en partner — ofte altså pensionsselskaberne — laver store, ensartede projekter på meget store byggefelter. Det er projekter der oftest glider relativt ubesværet igennem den politiske lokalplansproces, som By & Havn skal lave sammen med Københavns Kommune — som altså ejer 95% af By & Havn og dermed også hæfter for 95% af deres gæld.

Dén model gør det hurtigere at udvikle områderne, end hvis — for eksempel — mange forskellige bygherrer hver skulle købe en stump jord og udvikle en lille luns af en karré, sådan som man tidligere har udviklet København.

Men modellen har fået betydelig kritik for at bidrage til at skabe livløse og arkitektonisk kedsommelige bydele.

Kritikken er dog gentagende gange blevet afvist af By & Havns direktør Anne Skovbro, der ofte fortæller, at "By & Havns lån ikke er et kvik-lån", og at man ikke har travlt, men i stedet afdrager på lånet stille og roligt.

Der gik dog ikke lang tid fra planerne om at udvikle Ørestad Fælled Kvarter blev skrinlagt, før By & Havn i stedet gik i gang 500 meter længere nede ad vejen — på den såkaldte vandrerhjemsgrund, der nu har skiftet navn til Vejlands Kvarter — og på Stejlepladsen i Sydhavn.

Uanset at Anne Skovbro fortæller, at man ikke har travlt, så er By & Havn som selskab helt afhængig af fremdrift i byudviklingen for at holde gang i den omsætning, der skal betale både renter og afdrag på den betydelige gæld.

I sin årsrapport skriver By & Havn, at man forsøger løbende at have grunde klar til salg for at "kunne efterkomme markedets forespørgsel".

Men By & Havn kan ikke blot sidde på kontoret ved Langelinje og vente på, at en kunde banker på døren, og spørger, om man må købe en grund.

By & Havn foretager løbende et aktivt salgsarbejde og opsøger private firmaer for at få dem til at udvikle et område sammen med dem. Herefter stifter By & Havn typisk et nyt selskab sammen med partneren, f.eks. Vejlands Kvarter P/S, som man nu ejer ligeligt sammen med PensionDanmark.

By & Havn beder også gerne rådhuset om at udvikle lokalplaner, inden grundene er solgt, da det så er nemmere at sælge dem.

Fordi By & Havns økonomi er bundet helt op på, at der er efterspørgsel, går de selv ud og genererer den. Selskabets eksistensgrundlag er, at byen skal gro, og at der skal tjenes penge på det.

Behersket optimisme

By & Havn kan altså sammenlignes med en teknisk insolvent boligejer, og hvis udviklingen bremser op, kan By & Havn komme i betydelige vanskeligheder.

Dermed ville også Københavns Kommune — med sit 95% ejerskab af selskabet — kunne få økonomiske problemer. Statens andel af selskabet er kun de resterende 5%.

Og netop fremdriften kan det måske komme til at knibe lidt mere med i de nærmeste år.

For 2020 er By & Havn "behersket optimistiske," som det hedder i den pressemeddelelse, som selskabet har udsendt i forbindelse med regnskabet.

Corona-virussen kan komme til at påvirke investeringslysten, skriver man i årsrapporten, men mere væsentligt er det, at der er ved at være udsolgt af de byggeklare grunde.

På Stejlepladsen og i Vejlands Kvarter skal man have lavet lokalplaner, før man kan gå i gang, og i Nordhavn forestår et større arbejde med at byggemodne grundene — altså lave kloakering og tilføre vand og elektricitet til dem.

By & Havn vil opføre ikke mindre end seks nye parkeringshuse i 2019/20, men det kan ikke ændre på et lavere aktivitetsniveau hos By & Havn, der forventer, at 2019-resultatet på 714 mio. kroner bliver forvandlet til 400 mio. i 2020.

Store udfordringer

Skulle markedet vende, eller blot flade ud i en længere periode, kan By & Havn ende i en situation, hvor alene det at overholde sine forpligtelser til at betale renter og bidrag til Sydhavnsmetroen kan blive en udfordring.

Dét er By & Havn naturligvis godt klar over, og derfor skriver de i rapporten, at det for at styrke robustheden i økonomien er "væsentligt" at tage højde for en kommende afmatning på markedet. Man arbejder derfor aktivt med at udvikle forretningen, så der også fremover er cash-flow fra driften til "dækning af renterne på selskabets store gæld."

Man konstaterer også i årsrapporten, at selskabet står over for "store økonomiske udfordringer".

At situationen uanset udviklingen ikke vil få konsekvenser for den fremtidige drift, tilskriver By & Havn ejerkredsen. Med andre ord: Fordi selskabet er ejet af offentligheden, og dets lån udstedes af Nationalbanken, er der et sikkerhedsnet, som ikke ville eksistere for et privatejet selskab.

For at tage presset af By & Havn, så selskabet i lidt mindre grad kan koncentrere sig om økonomien — og lidt mere om at skabe ny by af højere kvalitet — har flere foreslået, at staten træder ind og tager en mere aktiv økonomisk rolle.

Flere københavnske lokalpolitikere mener ikke, det er en god løsning, at Københavns Kommune bærer næsten hele ansvaret for udviklingen af hovedstadens metro. Ligesom staten finansierer motorveje eller broer andre steder i landet, ønsker de, at Christiansborg i højere grad medfinansierer metroen.

På dén måde — mener nogen — vil Københavns udvikling i mindre grad være bundet op på, at By & Havn, og dermed Københavns Kommune, er tvunget til at tjene store beløb på at udvikle byen og drive ejendomsvirksomhed.

I første omgang må By & Havn dog altså forberede sig på en markant reduceret bundlinje i 2020 og samtidig krydse fingre for, at ejendomsmarkedet fremover kan holde samme aktivitets- og prisniveau som i 2019.

—

By & Havn fik inden udgivelse tilsendt ovenstående med en opfordring til at kommentere. Selskabets kommunikationschef, Kristian Wederkick Olesen, har sendt disse kommentarer:

Det er ingen nyhed, at By & Havn er teknisk insolvente. Det har vi været igennem mange år. Og tekniske insolvens er reelt kun et problem, hvis man skal realisere sine aktiver her og nu. Og det skal By & Havn netop ikke. Vi skal sælge over en langtidshorisont.

Artiklen forklarer, at vi skal sælge for at nedbringe gælden. Det er rigtigt, men det væsentlige er faktisk, om vi skal sælge for at holde driften kørende. Det skal vi ikke, hvilket den undlader at forklare (dette er angivet i artiklen, red.). Driftsindtægterne dækker renteudgifterne med en god marginal og vil også gøre det fremover.

Artiklen fokuserer på bruttogælden opgjort til markedsværdi. Da vi ikke indfrier gælden før tid, så er det interessante tal dog den nominelle gæld. Den har været faldende de seneste år (siden primo 2016).

Desuden bør det tages i betragtning, at gælden delvis modsvares af aktiver, der relaterer sig til gælden, så som værdipapirer, likvider og derivater. De bør trækkes fra, hvis man vil vise gældsudviklingen. Det betyder, at beskrivelsen af gælden i By & Havn er misvisende (By & Havn er ikke vendt tilbage på et opklarende spørgsmål om at præcisere dette).

Angående at det forventede resultat i 2020 ligger under 2019, så er der intet mærkeligt i det. Der er vel næppe nogen virksomheder, der pt. forventer et højere resultat i 2020 sammenlignet med 2019 — heller ikke selv om vores grundsalg forløber tilfredsstillende.