Boligerne kan (stadig) ikke følge med befolkningen

Sådan lød overskriften på en artikel i Magasinet KBH for to år siden, lige efter at årets boligredegørelse fra Københavns Kommune var landet.

Samme overskrift kunne vi bruge i år, for historien gentager sig — og med tilbagevirkende kraft, fristes man til at sige.

For de sidste 18 år er antallet af 'familier' — indregnet både børnefamilier, enlige og par uden børn — steget med 90.000. Men i samme periode er der kun opført boliger til lidt over halvdelen af de mange nye familier.

De næste 35 år venter Københavns Kommune desuden selv, at kommunen vil vokse med knap 120.000 indbyggere — hvilket giver et forventet behov for 81.000 nye boliger i samme periode.

Dét, og meget andet, kan man læse i den netop udgivede boligredegørelse version 2024 fra Københavns Kommune.

Højere pris og mindre plads

Manglen på boligbyggeri i forhold til befolkningstilvæksten giver allerede nu udfordringer — og er en vigtig faktor bag boligprisernes himmelflulgt.

De sidste ti år er den gennemsnitlige pris per m² ejerlejlighed i København steget fra 26.000 kr. til 49.400 kr. Det er en stigning på 86 procent — hvilket er et godt stykke mere end den 69 procents stigning på ejerlejligheder, som resten af landet har set.

Med kvadratmeterpriser på omkring 50.000 kr. er det meget svært for mange danskere at erhverve sig en ejerbolig i København, mens eksisterende ejere akkumulerer friværdi, som kan bruges til at flytte rundt i hovedstaden.

Prisstigningen har ført til, at tre ud af fem københavnske boligejere ved udgangen af 2020 sad i en bolig, der var mindst fire gange mere værd end deres årsindkomst.

En førstegangskøber skal nu have næsten det dobbelte af en københavnsk gennemsnitsindkomst for at kunne optage et lån til at købe en typisk bolig på 60 m² til tre millioner.

Dét til trods er godt halvdelen af boligkøberne i København stadig førstegangskøbere — men andelen er nu faldende.

Og samtidig er der mindre og mindre plads til de enkelte beboere i hovedstaden.

Siden 2010 har den gennemsnitlige københavner således mistet tre procents plads at boltre sig på — modsat resten af landet, hvor boligarealet per person i samme periode er steget med fire procent.

Dét skyldes blandt andet, at der i perioden er bygget dobbelt så mange — typisk mindre — private udlejningsboliger som der er bygget ejerboliger, viser årets boligredegørelse.

Privat leje overtager boligmarkedet

Som boligform står de private lejeboliger faktisk for det største hop med en tilvækst på 23.000 nye boliger de seneste ti år.

Godt 30 procent af byens boligmasse — ca. 100.000 boliger — er nu en privat lejebolig. Det betyder, at privat udlejning siden 2022 igen har været den mest udbredte boligform i byen, noget som ikke er set siden starten af 1990'erne, hvor mange gamle udlejningsejendomme blev solgt til beboerne som ejer- eller andelsboliger.

Ejerboligerne har ikke kunnet følge med udlejningsboligerne de seneste 10 år. I alt 17.600 nye af slagsen er kommet til i samme periode, således at ejerboligerne i dag udgør 22 procent af boligmassen.

Udbuddet af private lejeboliger vokser altså hurtigere end udbuddet af ejerboliger, hvilket må forventes at bidrage til de markante stigninger i priserne på ejerboliger.

I forbindelse med offentliggørelsen af boligredegørelsen siger overborgmester Lars Weiss:

»Vi har en kæmpe udfordring med boliger i København det ser vi igen sort på hvidt. Hvis ikke vi både får bygget flere andelsboliger, almene- og ejerboliger, så er jeg alvorligt bekymret for, at der i fremtiden ikke vil være boliger, der er til at betale for alle.«

Med samlet knap 177.000 boliger udgør den private udlejning og ejerboligerne nu næsten præcis halvdelen af den samlede boligbestand.

Den anden halvdel står andelsboliger og almene boliger for — men deres andel af boligmassen er hurtigt aftagende. For mens der de sidste 10 år altså blev bygget mere end 40.000 boliger til enten nye ejere eller privat udlejning, rejste der sig i samme periode blot 4.300 nye almene boliger og 500 andelsboliger.

Blot hver tiende nye bolig, der er blevet opført de sidste ti år har altså været almen — på trods af at en kommune kan stille krav om, at 25% af alt nyt boligbyggeri skal være alment.

Og andelsboliger udgør altså kun cirka én procent af det samlede boligbyggeri de sidste ti år.

Store forskelle på kvarterene

Zoomer vi ind på byens kvarterer, er der stor forskel på boligformernes fordeling.

Der er næsten 100.000 andelsboliger i København, og de fleste ligger i brokvarterene. På Vesterbro udgør andelsboliger hele 49 procent af alle boliger.

Den største andel af almene boliger finder man i Brønshøj-Husum, hvor de udgør 44 procent af boligmassen.

Brønshøj-Husum er — sammen med Vanløse og Christianshavn — dog også bydelen med den største andel af ejerboliger, nemlig cirka 30 procent. I den anden ende af skalaen finder man Nørrebro, hvor kun 10% er ejerboliger.

Den største andel private udlejningsboliger finder man i Indre By i top. Her er 47 procent af alle boliger privat udlejning, og almene boliger er stort set et ukendt fænomen.

Ligeledes er der stor forskel på priserne de enkelte bydele imellem. Som hovedregel falder prisen jo længere væk fra centrum og kysten man kommer — med en enkelt, klar undtagelse.

Nordhavn har nemlig kommunens allerhøjeste gennemsnitspris per kvadratmeter med 65.400 kr. — efterfulgt af Indre By med 61.700 kr.

For omkring det halve kan man købe en kvadratmeter i Brønshøj-Husum, nemlig 33.700 kroner, hvilket er ganske tæt på landsgennemsnittet.

Rigmandsghetto

Uanset hvor i byen vi er, ser boligsituationen dog ud til at blive et presserende problem i fremtiden — med hensyn til både priser og plads.

Godt nok er der de seneste ti år opført godt 48.000 boliger i Københavns Kommune, men boligproduktionen har siden 2022 igen haltet en smule efter befolkningstilvæksten.

Fra midten af 00’erne til midten 10’erne var der desuden et markant hul mellem produktion og befolkningstilvækst, så trods dagens byggeaktivitet er København stadig mange tusinde nye boliger fra at matche udbud og efterspørgsel.

Og hvis også prognosen om de knap 120.000 flere indbyggere i 2060 holder, ja så er det ikke udsigt til et reduceret behov for ekpansion af København i de kommende tiår — tværtimod.

Står det til Teknik- og Miljøborgmester Line Barfod og Enhedslisten, skal ekspansionen dog have en lidt anden karakter end i dag:

»Vi skal have bygget flere billige boliger, så vi ikke ender med, at København bliver en rigmandsghetto,« udtaler Barfod i forbindelse med den nye redegørelse, og hun fortsætter:

»Men vi skal også bygge på nye måder til en ny slags fællesskaber, så flere kan gå sammen om at skabe det byggeri, de gerne vil have og et byggeri, der er til at betale, så det ikke blot er de store ejendomsdevelopere, der bygger alt i København.«