Ankenævn: Royal Arena skal åbnes op

Nogenlunde sådan kan man opsummere en opsigtsvækkende afgørelse af det statslige 'Planklagenævn' i en sag om Royal Arena i Ørestad.

For Københavns nye multihal skulle have både "aktive" og "udadvendte" stueetager. Dét står skrevet sort på hvidt i den politisk vedtagede lokalplan fra 2012, som satte rammerne for, hvordan byggeriet skulle opføres.

Men det havde den ikke, da den åbnede i 2017, mente flere af de lokale. Og i 2020 klagede en beboergruppe til Københavns Kommune, som dog i 2023 afviste de fleste af klagepunkterne — efter næsten tre års sagsbehandling.

Så i 2023 ankede gruppen sagen til Planklagenævnet, og de har nu fået medhold, hvilket kan få markante konsekvenser for arenaen i Ørestad Syd — og også generelt for byens udvikling

Kontorer er ikke udadvendte

Byen omkring Royal Arena er i dag ofte en livlig affære, når der er VM i Håndbold eller Depeche Mode-koncert. Men på andre tidspunkter er her mere som ude på Kalvebod Fælled få meter væk:

Overvejende tomt og gerne blæsende.

Det skulle lokalplanen ellers have sikret imod, da den præciserede, hvor meget af stueetagerne, der skulle bruges til udadvendt og liberalt erhverv.

Da beboerne klagede over, at planen ikke blev efterlevet, svarede Københavns Kommune dog, at man efter en inspektion af stedet havde konkluderet, at det gjorde den.

Men den afgørelse har Planklagenævnet nu ophævet.

For da Københavns Kommune vurderede, hvor meget af stueetagen, der nu var anvendt som krævet i lokalplanen, så medregnede man de kontorfaciliteter, som Royal Arena benytter sig af.

Og det går ikke, siger Planklagenævnet:

"Planklagenævnet er ikke enig med kommunen i, at kontorfaciliteter til administration af de arrangementer og koncerter mv., som afholdes i arenaen, kan medregnes i de 50%," står der i afgørelsen.

De 50% henviser til det minimum, som lokalplanen kræver skal bruges til udadvendte funktioner i Royal Arenas østlige og vestlige facade.

Planklagenævnet skriver, at kontorer netop ikke har den udadvendte og publikumsorienterede funktion, som lokalplanen kræver.

Og derfor er både Royal Arenas to facader i dag i strid med lokalplanen.

Dermed får Ørestad Syd Borgerforening medhold i, at lokalplanens krav om, at "udadvendte funktioner og åbne facader mod de vigtigste offentlige byrum skal medvirke til at skabe liv og oplevelse” ikke er overholdt.

Så hvad nu?

Ingen dispensation, nej

Teknik- og Miljøforvaltningen (TMF) i Københavns Kommune giver ikke sjældent dispensation fra lokalplaner, der ikke er overholdt.

"I alle afgørelser skal [der] tages hensyn til, at der er en rimelig balance mellem konsekvenserne af et muligt ulovligt forhold og omkostningerne ved at lovliggøre det," skrev TMF til os i 2023 netop i sagen om Royal Arena.

Pointen var, at hvis noget er dyrt er lave om på, og TMF vurderer at gevinsten ved at gøre det ikke er tilpas stor, så vil man give dispensation, selv om en ejer af en bygning har gjort noget, som lokalplanen ikke tillader.

Men Planklagenævnet har en helt klar holdning til TMFs mulighed for at give dispensation i dette tilfælde:

Nævnet skriver, at man kun kan tillade en anden anvendelse end defineret i en lokalplan i "ganske særlige tilfælde" — og kun hvis anvendelsen ligger "meget tæt" på det, som lokalplanen har bestemt.

Og nævnet mener ikke, at f.eks. kontorer ligger "meget tæt" på udadvendt, liberalt erhverv.

Dermed gør man det helt klart for TMF, at en dispensation ikke kan kan gives, da den "vil være i strid med planens principper."

Planklagenævnet er landets højeste myndighed på området, og afgørelsen kan ikke ankes.

Som præcedens kan afgørelsen også få stor betydning for fremtidige sager, da TMF altså har fået gjort klart, hvad ord som udadvendt og aktivt skal medføre.    

En stor sejr for beboerne

Mere klar kunne afgørelsen næsten ikke være, og der er ikke overraskende glæde hos Ørestad Syd Borgerforening.

"Det er meget glædeligt, at vi nu endelig kan få omstødt ulovlige aftaler, og få noget byliv i Ørestad Syd," skriver formanden Peter Hjorth i en mail til Magasinet KBH.

Han fortsætter:

"Ørestad Syd lider meget under manglende byliv, og det er jo Københavns Kommune og By & Havn, som burde have overholdt intentionerne i lokalplanerne."

En af initiativtagerne til klagen i 2023 var Nick Vikander, der dengang også skrev et opinionsindlæg her på siderne.

Han er i dag flyttet til Tårnby, men han skriver til Magasinet KBH:

"Dette er en stor sejr for beboerne i Ørestad Syd. Jeg fortolker det også som en markant underkendelse af Københavns Kommunes håndtering af lokalplansager."

Vikander fortsætter: 

"Jeg vil også opfordre lokale politikere til at kulegrave Teknik- og Miljøforvaltningens håndtering af sagen. Forløbet har været præget af kaos, alvorlige forsinkelser og direkte indblanding fra TMFs ledelse helt op på allerhøjeste niveau. Kommunen skylder borgerne at gøre det bedre fremover."

I en separat sag om Restaurant Noma har Magasinet KBH igennem 2½ år afdækket betydelige fejl og mangler i TMFs sagsbehandling — en sag som Vikander har kaldt "endnu vildere", end hvad man har oplevet i Ørestad.

Nu caféer og butikker?

Konsekvensen af afgørelsen vil umiddelbart være, at dele af Royal Arenas stueetager skal laves om, så der i stedet for lukkede kontorer kommer udadvendt og liberalt erhverv ind i bygningen.

Det kunne f.eks. være i form af butikker eller caféer, siger borgerforeningen selv.

Royal Arena har dog ved anden lejlighed erklæret, at de har mangel på plads, så her har man nu fået lidt af et hovedbrud.

Den store arena er i dag ejet af et partnerskab mellem Realdania og Københavns Kommune — noget der tidligere har løftet øjenbryn, når kommunen har truffet afgørelser, der passede arenaen bedre end de lokale beboere.

Siden 30. september 2024 har Royal Arena dog været sat til salg, og et krav om at lave om på stueetagerne vil alt andet lige komplicere dén proces.

Teoretisk kan Københavns Kommune vælge at lave en helt ny lokalplan, der giver mulighed for, at Royal Arena beholder de lukkede kontorer.

Men en ny lokalplan kræver politisk involvering og godkendelse, og det er nok ikke sandsynligt, at de københavnske politikere vil godkende en ny plan, der tillader mindre byliv i en bydel, som højlydt kalder på mere af det.

I 2023 satte politikerne gang i en helt separat lokalplan, der med blandt andet nybyggeri og krav om udadvendte aktiviteter skal forsøge at rette op på nogle af de fejltagelser, som i dag har resulteret i en bydel uden meget liv på gaderne.    

Vi følger selvfølgelig alle sagerne til dørs.