I metropolen giver større udbud ikke lavere boligpriser

Hvad kom først — hønen eller ægget?

Hold lige det retoriske spørgsmål i bevidstheden, og læs så det her:

"København vokser — og det går stærkt. Derfor bliver hovedstaden udvidet med nye bydele med muligheder for at bo og arbejde."

Sidstnævnte er fra det kommunale udviklingsselskabs By & Havns hjemmeside. Men hvad er det egentlig, der står?

Byen vokser i et farligt tempo, så derfor ... gør vi den større?

Det er ikke en CBS-by

Der eksisterer blandt de fleste, der arbejder med byens boliger, en ukrænkelig tommelfingerregel: Større udbud = lavere priser.

"Hvis der ikke løbende bliver tilført flere boliger i byen, vil priserne ryge på himmelflugt, så almindelige lønmodtagere ikke længere har råd til at bo i København," sagde Marcus Vesterager, MB for Socialdemokratiet, senest til Politiken i september.

Men mantraet gentages ikke kun af menige lokalpolitikere. Ministre, overborgmesteren, By & Havn og realkreditten stemmer i: Vi skal skynde os. Hvis vi ikke bygger mange flere boliger, fortsætter priserne bare opad. Kun med større udbud kan vi kontrollere dem.

Udviklerne og ejendomssektoren er også med: "Større udbud betyder lavere priser," tweeter Morten Marott Larsen fra erhvervsorganisationen Ejendom Danmark med jævne mellemrum.

Men det passer bare ikke.

At større udbud giver lavere priser er en klassisk læresætning fra CBS, Copenhagen Business School. Den bankes ind med hammer og mejsel på 1. semester på almen erhvervsøkonomi — og af gode grunde.

Hvis 1.000 mennesker vil have bananer, men der kun er 10 til salg, så kan grønthandleren skrue prisen op. Men hvis der er 10.000 bananer på markedet til de samme 1.000 mennesker, så falder priserne, fordi grønthandlerne bare skal af med det hele, inden de gule bananer bliver brune.

Men når vi taler om metropoler — de helt store byer — så er billedet en hel del mere kompliceret end med bananer. By & Havn fortæller det egentlig ganske poetisk med de to sætninger på deres hjemmeside:

Byen vokser, fordi byen vokser.

Lad os sige vi starter med at bygge lidt flere boliger i byen, og så flytter der lidt flere mennesker til. Men de nye mennesker sidder jo ikke hjemme ved sofabordet i deres nye boliger hele dagen. De laver også noget. Enten åbner de deres egne virksomheder, eller også får de job i de virksomheder, der flytter til byen, netop fordi der er kommet flere mennesker til byen — med deres viden og deres arbejdskraft.

Og med de nye virksomheder bliver byen endnu mere interessant. Der er kommet nye muligheder og interessante arbejdspladser, så nu flytter endnu flere mennesker til byen. Og så flytter endnu flere arbejdspladser til byen. Og så flytter endnu flere mennesker til byen. Og så videre.

Hvad kommer først? Og hvordan fungerer markedet?

Metropol-effekten

Vi kan kalde dette for metropol-effekten. I det 21. århundrede koncentreres de videnstunge jobs i de allerstørste byer. Og i en vestlig verden der bliver mere og mere videnstung i takt med, at vi lader Kina og Vietnam stå for at producere vores varer, sker det i højt tempo.

Det er i dag de veluddannede og vellønnede, der samles i de største byer, for det er her, at de på arbejdsmarkedet kan omsætte deres kompetencer til den bedst mulige løn. Det gør metropolerne til en slags superstar-byer, hvor lønningerne og den økonomiske aktivitet er betydeligt større end andre steder.

Og det private ejendomsmarked sørger for, at der er gode boliger til dem, der kan betale for dem. Den høje andel af vellønnede mennesker i metropolerne giver incitament til at bygge private boliger, for der er penge at tjene. Men den høje andel bidrager i selv til højere boligpriser. 

Og en metropol er et bæst, der spiser sig selv større. Når der kommer flere vellønnede til byen, bliver metropolen endnu mere attraktiv, så derfor bliver der skabt mere efterspørgsel. Hele byens økonomi vokser.  

For at blive i bananerne, så kan vi godt sende dobbelt så mange på markedet for at holde priserne i ro. Men hvis alle de mange, friske gule bananer bare fordobler efterspørgslen, så har det øgede udbud ingen effekt på prisen.

Rent faktisk kan flere, smukke bananer ende med at skubbe prisen opad, fordi de gør bananspisning generelt mere attraktivt. Fem procent flere private boliger på markedet kan ende med at øge efterspørgslen mere end fem procent. Med andre ord: øget privat udbud kan rent faktisk føre til prisstigninger. 

Det er ikke nødvendigvis skidt

I metropoler koster boliger flere penge, og metropoler laver man ved at bygge flere boliger. Metropoler avler derfor højere boligpriser.

Sådan er vilkårene. Og det er ikke nødvendigvis en dårlig ting, for København skal konkurrere med andre superstar-byer i Europa om investeringer, arbejdspladser, turisme og alt det andet. Dét kan den kun gøre, hvis den har metropolstørrelse og god infrastruktur — f.eks. i form af en metro, der blandt andet betales ved at sælge grunde og udvikle boliger, altså ved at gøre byen større.

Det vil ikke være helt forkert at sige, at København betaler for sin metro med højere boligpriser.

Så man skal ikke bilde sig ind, at 1. semester på CBS kan omsættes til boligpolitik i storbyer: At større udbud på det private marked betyder lavere priser. Metropoleffekten er en hovedårsag til, at priserne i storbyerne er så høje. Og det vil et øget privat udbud ikke ændre på i nogen nær fremtid. København er blevet en superstar-by — med superstar-priser. 

Ønsker man adgang til billigere boliger, og en mere broget befolkning i byen, skal man tage et politisk valg om at bygge flere almene boliger. Men selv med planlovens mulighed fra 2015 for at en kommune kan kræve, at 25% af et nyt boligområde udlægges til almene boliger, er der bestemt ingen garanti for, at det sker. 

I 2017 var kun 5% af Københavns nybyggede boliger almene. De høje grundpriser påvirker også de almene boligselskaber, der står for at opføre og udleje boliger med omkostningsbestemt husleje. Er priserne på grundene for høje, kan de ikke byde ind på dem. 

Samtidig har overborgmesteren et erklæret mål om, at der skal bygges 5.000 nye boliger om året i København — for at løse problemet med stigende priser! 

Andelen af almene boliger skal være meget højere, hvis man ønsker at give flere indkomstgrupper adgang til at bo i metropolen. Flere private boliger gør det ikke.

Der er to andre grunde til, at boligpriserne set generelt er så høje: De lave renter og en dereguleret finanssektor der danser en tæt og intim bolero med boligmarkedet og som skaber nye penge, når de låner ud til boliger. Men det er en sag for en anden kommentar, en anden dag.