Hvorfor er der ikke bopælspligt alle steder?

Hvorfor er der ikke 'bopælspligt' i alle københavnske boliger?

At have tomme boliger i byen hjælper ikke på den akutte boligmangel — og kan man virkelig bare lade en bolig ligge ubenyttet hen, f.eks. fordi den er købt som et investeringsobjekt?

Svaret er nej. Ikke længere. Og så alligevel jo.

Kirsebæret på toppen

I både Frederiksberg og Københavns Kommune har man besluttet, at der er bopælspligt i kommunens boliger, sådan som lovgivningen giver mulighed for.

Tidligere har det dog bredt set været sådan, at bopælspligten først trådte i kraft første gang, nogen meldte sig til Folkeregisteret på adressen.

Og da der de seneste 30 år har rejst sig rigtig mange boliger på nye adresser i København, er der også kommet mange nye boliger tikl, hvor der som udgangspunkt ikke var bopælspligt. Først når den første ejer eller lejer flyttede ind, blev pligten 'aktiveret'.

Derfor så man indtil for ikke så længe siden mange boliger annonceret som værende 'uden bopælspligt'.

I dag er tallet lidt mindre — af årsager vi kommer tilbage til — men de findes stadig; salgsannoncerne. Kvadratemeterprisen er ikke sjældent 10, 20 eller flere procent højere end for tilsvarende boliger — fordi fraværet af en pligt til at flytte ind er et aktiv.

P.t. kan man f.eks. hos Home erhverve sig 92 bruttokvadratmeter uden bopælspligt på Papirøen til en kvadratmeterpris på 125.000 kroner. Og som der står i præsentationen af boligen:

"Det søde, røde kirsebær på toppen er, at der ikke er bopælspligt. Velkommen til Papirøen."

Uden bopælspligt kan man sidde i Singapore eller San Francisco og købe sig en københavnsk bolig som et investeringsobjekt og lade den stå tom, mens man — ofte med succes — håber på, at friværdien vokser.   

Man kan dog som ejer faktisk også vælge at benytte lejligheden selv. Så længe man bor der mindre end halvdelen af året, træder bopælspligten ikke i kraft.   

Så snart nogen bor der i mere end et halvt år, og/eller melder sig til Folkeregisteret, klapper "fælden" dog: Nu vil der være bopælspligt for altid. Og derfor ser man ofte, at boligerne uden bopælspligt bevidst holdes tomme i årevis — eller måske bruges til feriebrug eller korttidsudlejning. For i det øjeblik bopælspligten aktiveres, falder værdien.

3.000 tomme boliger  

Problemet med de tomme boliger er velkendt fra mange andre storbyer — ikke mindst London, hvor udenlandsk opkøb af boliger, der får lov at stå tomme hen, har fået en del af skylden for den britiske hovedstads boligkrise. En opgørelse fra 2022 nåede frem til, at 35.000 boliger i London var "langtids-tomme".

Københavns Kommune har ifølge dem selv ikke mulighed for at lave en tilsvarende opgørelse, da deres systemer ikke giver mulighed for at hive de relevante data ud. Men man har anslået tallet i København til at være omkring 3.000.

Umiddelbart er det altså ikke så slemt som i London, men dog ikke helt usammenligneligt, da København naturligvis er en meget mindre by, og i London er 46,7% af boligerne beboet af dens ejer, mens blot 21,7% af Københavns boliger er ejerboliger. 

I hele Københavns Kommune er der omkring 72.000 ejerboliger.    

En eftertragtet handelsvare

Siden 1. januar 2021 har Københavns og Frederiksberg Kommune dog haft et nyt værktøj til at sikre, at der rent faktisk bor mennesker i hovedstadens boliger.

De seneste fire år har man nemlig kunnet skrive ind i nye lokalplaner, at bopælspligten træder i kraft, ligeså snart en ny ejendom "tages i brug" — også selvom der endnu ikke er flyttet nogen ind. Det står nu i 'Lov om Boligforhold'.  

"De nuværende boliger uden bopælspligt bliver en særdeles eftertragtet handelsvare," skrev Boligsiden i 2021, kort efter de nye regler var trådt i kraft.

Lokalplaner kan dog kun gælde for fremtiden og ikke laves med tilbagevirkende kraft, og derfor kan de nye regler ikke gøre noget ved de — måske — omkring 3.000 nuværende, tomme boliger i Københavns Kommune.  

Og så er der den meget store krølle, at der etableres mange nye boliger i byen, uden at man laver en lokalplan for dem. Dem laver man nemlig kun, hvis et projekt medfører "væsentlige ændringer i det eksisterende miljø".

Mange af byens mindre projekter hopper direkte til en byggetilladelse, og dermed er de ikke omfattet af den nye mulighed for at sætte krav om bopælspligt i lokalplanen.

Det ser man blandt andet i store ombygningsprojekter, hvor f.eks. en erhvervsejendom totalrenoveres, og der etableres nye boliger i den. Her er der lovmæssigt ingen mulighed for at kræve, at lejlighederne får bopælspligt med det samme. Det bekræfter Teknik- og Miljøforvaltningen i en mail til Magasinet KBH.

Københavns Kommune ønskede selv, at lovændringen i 2021 kom til at omfatte alle boliger — også dem der opføres i områder uden lokalplaner.

Men sådan gik det ikke, og indtil der på Christiansborg er flertal for en eventuel ny lovændring, vil der altså stadig komme nye boliger uden bopælspligt til byen — men dog færre end der gjorde frem til 2021.