Politikere: Konstruktionen bag By & Havn er utidssvarende

»Jeg synes ikke, at man skal slå på By & Havn,« siger Karina Vestergård Madsen, gruppeformand for Enhedslisten på Københavns Rådhus, som respons på spørgsmålet 'Pengene eller byen — hvad styrer By & Havn?'. Og hun fortsætter: 

»Man skal slå på, hvad det er, et flertal i Borgerrepræsentationen nikker til som By & Havns opgave. For By & Havn kan ikke gøre noget som helst, der ikke er politisk opbakning til.« 

Spørgsmålet om By & Havns målsætning rejste Magasinet KBH i en artikel i november. Med baggrund i den utilfredshed, der i den offentlige debat ofte rettes mod organisationen, satte vi dens prioriteringer under lup: Er man primært styret at profitmaksimering eller af et ønske om at skabe en god by.

Kritikken rammer dog helt forfejlet, sagde By & Havns direktør Anne Skovbro i samme artikel. For selv hvis By & Havn havde et ønske om at ignorere alle borgerønsker om flere legepladser og natur — hvilket hun understregede ikke var tilfældet — så ville de slet ikke kunne føre det ud i livet.

By & Havn har nemlig ingen beslutningskompetence selv. 

»Det er politikerne på rådhuset, der bestemmer, hvad vi må bygge. Vi laver oplægget og sender så materiale ind til dem [...].Det er altid kommunen, der bestemmer, hvad der må ske på arealerne. By & Havn beslutter ikke noget selv,« forklarede Anne Skovbro i artiklen.

Men er det virkelig rigtigt? Når By & Havn nu fylder så meget i debatten og er så central en spiller for Københavns Kommune, har de så virkelig ikke noget at skulle have sagt hos politikerne? 

Hvem bestemmer egentlig?

Ja, den er god nok. I hvert fald hvis man spørger Marcus Vesterager, som er socialdemokrat og medlem af Teknik- og Miljøudvalget på Københavns Rådhus.

»Jeg vil bestemt sige, at det er politikerne, der bestemmer. For det er jo os politikere og kommunen, men også staten, der har sat rammerne for By & Havn og deres virke. Og By & Havn er jo ikke en politisk organisation på den måde, at de selv kan definere noget. Det er bestemt fra politisk side, hvordan de skal agere, og hvordan konstruktionen og rammerne skal være,« siger Marcus Vesterager.

Og han bakkes altså op af Enhedslistens Karina Vestergård Madsen. Når økonomien udgør et vigtigt kompas for By & Havns prioriteringer, så er det kun fordi, flertallet af politikerne har bestemt, at sådan skal det være.

Selv hvis man som Karina Vestergård Madsen ikke er enig i, at det er den rigtige måde at instrumentere By & Havn på, så medgiver hun, at By & Havn løser den bundne opgave, de har fået stillet uden slinger i valsen: De sælger grundene til markedspris og hiver penge hjem, der skal bruges til afdrag af gælden efter metrobyggeriet. 

»I forhold til hvad der står i By & Havns formålsparagraf, og hvad der er politisk vedtaget om, at det primære formål er at tjene penge, så må man sige, ja, de gør det, de skal,« siger Karina Vestergård  Madsen og fortsætter:

»Man skal ikke slå på direktøren. Hun er sat i verden for at føre den strategi ud i livet og har jo fået at vide, at bundlinjen skal se sådan og sådan ud. Men det er politikerne og Borgerrepræsentationen, der er de ansvarlige for den strategi.«  

Hvordan arbejder By & Havn med rådhuset?

By & Havn er altså bundet af en overordnet og politisk vedtaget målsætning, og det er bestemt ved lov, at de skal sælge deres arealer til markedspris.

Men det er politikerne der i kommuneplan og lokalplaner bestemmer, hvad der så må ske på de selvsamme områder, som By & Havn forvalter. 

I kommuneplanen vedtages det overordnet, hvilke områder der byudviklingsmæssigt står for tur, hvor mange boliger der skal bygges, hvor der skal være erhvervsbyggeri og så videre.

Kommuneplanen diskuteres af alle politikere på rådhuset og vedtages i Borgerrepræsentationen hvert fjerde år. Den nyeste står over for endelig godkendelse netop nu, i januar 2020.

Ud fra de retningslinjer, der er stukket ud her, laver Teknik- og Miljøforvaltningens (TMF) embedmænd så lokalplaner for de enkelte steder i byen — planer der i sidste ende skal godkendes af de folkevalgte i Teknik- og Miljøudvalget (TMU).

En lokalplan definerer mange af de ting, som man kan se med det blotte øje, når man bevæger sig i det offentlige rum — så som højder på bygninger, om der skal være grønne pladser, hvordan de skal indrettes, og hvordan bygningsfacaderne må tage sig ud.

Hvis der ikke allerede ligger en lokalplan for et areal, som By & Havn står overfor at skulle sælge, kan de som grundejere anmode TMF om, at der bliver lavet en. Med en lokalplan på plads kan det være betydeligt nemmere at sælge grunden, fordi køberen så på forhånd kender de præmisser, der gælder.

I en lokalplansanmodning fra By & Havn, fortæller selskabet hvordan de gerne vil indrette arealet mht. bygninger, parkeringspladser, torve med videre.

Om den process sagde By & Havns direktør Anne Skovbro i Magasinet KBHs forrige artikel om emnet:

»Til slut sender vi materialet ind til Københavns Kommune og siger, at vi har haft denne her proces med det her resultat, og det anmoder vi om at få en lokalplan på. Så kan det være, politikerne siger 'nej, det er vi ikke enige i' — og så må det gøres om. Det er altid kommunen, der bestemmer, hvad der må ske på arealerne. By & Havn beslutter ikke noget selv«.

Kun tre af 23 forslag afvist

Siden 2017 er By & Havn kommet med i alt 23 lokalplansanmodninger. Af disse er kun tre blevet afvist. I hele 87 procent af tilfældene, er By & Havns lokalplan altså blevet til virkelighed. 

Når nu politikerne så sjældent vender tommelfingeren nedad, så kunne man fristes til at tro, at det alligevel er By & Havn, der i realiteten bestemmer, hvordan lokalplanen ser ud. Men det er en helt forfejlet slutning, mener både Marcus Vesterager og Karina Vestergård  Madsen. 

»Rammerne fra kommuneplanen skal overholdes i lokalplanen. Så længe lokalplananmodningen er lavet indenfor de gældende regler, så vil den nærmest helt automatisk blive godkendt. Jeg oplever ikke, at By & Havn prøver at presse citronen ved at forsøge at forøge bebyggelsesprocenten mere end hvad, der lever op til, hvad kommunen gerne vil have,« siger Marcus Vesterager.

Karina Vestergård Madsen stemmer i. Hun mener netop, at de mange godkendte lokalplaner fra By & Havns hånd er et udtryk for, at det By & Havn gør, er efter bogen. 

»By & Havn kender jo godt til lokalplaner, så de ved godt, hvilke rammevilkår der er. Når en lokalplan præsenteres, så skal den holde sig inden for rammerne af kommuneplanen — ellers vil den ikke blive godkendt. Og Anne Skovbro er jo ikke en en hovedløs nikkedukke, men en dygtig direktør, der godt ved, hvordan det skal gøres,« siger Karina Vestergård Madsen.

Hun mener faktisk, at når så få af By & Havns planer bliver afvist, så er det netop et udtryk for, at de ikke prøver at fifle med regler og retningslinjer. 

»Anne Skovbro er god til at få det optimale ud af det inden for de rammer, der er. Men hun ligger under for regler, der findes. Hvis de kommer med en plan, hvor de præsenterer dobbelt så meget bebyggelse, så vil den blive afvist,« siger Karina Vestergård Madsen.

By & Havn har serveretten

Jakob Næsager er konservativ, og ud over at være medlem af TMU er han også gruppeformand for De Konservative på Københavns Rådhus. Når det kommer til spørgsmålet om, hvor meget By & Havn bestemmer over udviklingen i byen, er han knap så kategorisk.

»Det er selvfølgelig kommunen, der via kommuneplaner og lokalplaner, bestemmer hvad der må bygges og gives byggetilladelser til. Men der er overladt temmelig stor frihed til By & Havn, der som ejere af grundene kommer med væsentlige indspark. Så ja, By & Havn bestemmer noget, for de er en stor jordbesidder i kommunen og har mange samlede jordlodder. Så kan de være med til at påvirke hele kvarterer. De kommer med forslag til, hvordan man kan bygge det antal kvadratmeter boliger, som kommuneplanen giver anledning til — og hvordan det skal se ud,« siger Jakob Næsager. 

I det omfang, at kommuneplanen og lokalplanen ikke er detailreguleret, så har By & Havn frie tøjler til at lave en langsigtet og overordnet masterplan for et område. Hvis et område i byen ender med at blive en kanalby eller stå med gamle industribygninger, som man bygger store karréer rundt om, så kan det meget vel være By & Havns fingeraftryk, man ser, forklarer Jakob Næsager. 

De tre afviste lokalplansanmodninger — mener Næsager — er kun et udtryk for de tilfælde, Teknik- og Miljøudvalget direkte har skrottet By & Havns forslag. Men betyder ikke, at alle de andre er gået glat igennem.

»Der er jo masser af justeringer og ændringer undervejs. By & Havn har serveretten som enhver anden grundejer, og så siger vi som kommune enten ja eller nej eller sender den tilbage og beder om at få lavet nogle ændringer. Så kommer de tilbage med noget andet, som bliver vedtaget til sidst,« siger Jakob Næsager.

Præmissen for By & Havn er forkert

At Karina Vestergård Madsen fra Enhedslisten synes, at By & Havn gør som de skal ifølge reglerne, betyder ikke, at hun mener, at kritikken af By & Havns resultater er grundløs. Tværtimod.

Hun mener blot ikke, at bebrejdelsen skal rettes mod By & Havn, for de er reelt uden magt over, hvilken strategi, der skal følges. Det ansvar må politikerne tage på sig.

»Hvis man tænker på, hvad der vil være godt for københavnerne, så er det en stor udfordring at det er økonomien, der har forrang, efter min mening. Altså selve konstruktion i By & Havn er utidsvarende i forhold til, hvad det er for en by, vi gerne vil skabe,« siger hun.

For hende og hendes partifæller ligger problemet i det vedtagne mål om, at By & Havn skal sælge på markedsvilkår. Det betyder nemlig reelt set, at dem med lidt færre penge — som blandt andet almene boligforeninger — ikke har en chance for at købe en grund og bygge billige boliger på den.

»Hvis By & Havn øverste formål ikke var at tjene penge, men at skabe billige boliger og grønne områder, så kunne de vælge at sælge til de almene boligsselskaber under markedsværdien,« siger Karina Vestergård Madsen og fortsætter:

»Hvis grunden er billigere, ville huslejen også blive det. Vi i Enhedslisten synes, det er rigtig godt, der bliver bygget metroer, men det er en stor udfordring, at det er en udgiftspost, som københavnerne selv skal finansiere. Vi synes, at staten burde være med til at betale den, som de også betaler for anden infrastruktur rundt om i landet.« 

Jakob Næsager mener dog ikke, at metrogælden har en negativ indvirkning på byudviklingen.

»Så vidt jeg ved, er man forud for prognoserne for afdragelsen af gælden. Når afdragelse sker hurtigere end forudsat, så kan By & Havns arbejde ikke ses som et forsøg på at sælge og tjene så hurtigt som muligt,« ræsonnerer Næsager og fortsætter:

»Deres afdragelsesmål er meget langsigtet, og når de sælger mere, end de er forpligtet til, så vidner det om, at der ikke sker noget tvangssalg forårsaget af, at kreditorerne står og banker på døren.«

Jakob Næsager er stor fortaler for mere metro i byen, blandt andet til Rigshospitalet og videre til Brønshøj. Det betyder endnu mere gæld, men det vil ikke få betydning for byudviklingen, er hans holdning.

»Det får ikke nogen betydning, for det afhænger jo af, hvordan gælden bliver placeret. Det kunne være i forbindelse med udstykning af Lynetteholmen, hvor der er 300 hektar, der skal udstykkes. De grunde skal så sælges, og det vil indbringe et milliardbeløb. Det beløb har De Konservative foreslået bliver brugt til at investere i infrastrukturen i København, altså mere metro,« fortæller han. 

Armen vredet om på ryggen

Marcus Vesterager er ikke enig med Jakob Næsager. Ligesom Karina Vestergård Madsen mener han nemlig, at den kæmpestore metrogæld vrider armen om på ryggen af byudviklingen.  

»Man kommer selvfølgelig ikke udenom, at byudviklingen i København er styret af den gæld,« siger Vesterager. 

»Når By & Havn skal sælge til markedspris, så resulterer det i, at grundene blive købt af dem, der kan se en mening i at gøre en god forretning ved at bygge dyre boliger og sælge dem dyrt,« siger han og peger på, at han godt kunne tænke sig, at politikerne fik større indflydelse på en del af By & Havns arbejde. 

»Den præmis, som By & Havn er underlagt burde ændres. Det ville være ønskværdigt, hvis vi som kommune kunne gå ind og sige, at nu er der behov for, at By & Havn sælger en grund billigere til alment boligbyggeri, men det må vi ikke. Det er fastsat ved lov, at de skal agere på markedsvilkår,« siger han.

Marcus Vesterager peger også på, at det ville give større variation i bymiljøerne — og for den sags skyld også i boligpriserne — hvis byggefelterne var mindre, og interesserede købere kunne gå sammen i byggefællesskaber. 

En stor del af kritikken af By & Havn er netop gået på, at de udvikler byen i en slags en gros-system med særdeles store byggefelter.

Dét betyder, at kun meget store investorer — typisk pensionsselskaber — kan gå ind som bygherrer, og det resulterer ofte i massive byggerier, der ikke skaber den variation i gadebilledet, som man er vant til fra kvarterer der opstår i mindre bidder.

»Jeg mener, der skulle være bedre muligheder for at lave byggefællesskaber,« siger Marcus Vesterager. 

»Det ville betyde, at flere mindre købere tilsammen kunne købe en stor grund. Det kan man, på grund af de finansierings- og lånemuligheder bankerne stiller til rådhed, ikke nu. Systemet findes i Tyskland, og det ville også være muligt at få det op at stå her i Danmark også. Lige nu er det kun de store, pengestærke udviklere, der har råd til at købe de ret store grunde, som By & Havn sætter til salg. Byggefællesskaber ville give mindre byggefelter med større variation i byrummet til følge,« forklarer Vesterager.

Staten bør medfinansiere metroen

Hvis By & Havn skrives ud af ligningen, så står spørgsmålet om, hvad der styrer politikerne — pengene eller byen — tilbage.

Socialdemokrat Marcus Vesterager mener ikke, det ville flytte meget, hvis By & Havn ikke fandtes. Pengene spiller en hovedrolle.

»Hvis kommunen ejede grundene direkte, så ville vi måske stille nogle flere grunde til rådighed for almene boligselskaber. Men i og med metrogælden stadig ville være der, By & Havn eller ej, så ville den overordnede tilgang stadig være den samme« siger han.

Det eneste der rigtig kan flytte noget er, hvis borgerne sætter deres kryds et andet sted, så der kan blive et politisk flertal for at ændre konstruktionen og den grundlæggende præmis for By & Havn — altså hvordan man skal betale metrogælden tilbage.

»Hvis man er utilfreds med byudviklingen, så er det politikerne man skal stille krav til. Der skal politisk vilje til for at ændre den måde By & Havn agerer på i dag. Det skal man som borger være opmærksom på, når man stemmer,« siger Karina Vestergård Madsen..

Selv om Vestergård Madsen fra Enhedslisten og den konservative Jakob Næsager langt fra kan enes om, hvad der er den bedste måde at gribe byudviklingen i København an på, så er de enige om én ting:

Staten burde være med til at finansiere metroen i København i stedet for, at det er en rent kommunal opgave.

»Vi i Enhedslisten synes, det er rigtig godt der bliver bygget metroer. Men vi synes, at staten burde være med til at finansiere den, som de også finansierer infrastruktur i resten af landet. Det er en udfordring, at det er en udgiftspost, som københavnerne skal betale for, hvorimod en motorvej i Jylland ville komme på finansloven,« siger Karina Vestergård Madsen.

Jakob Næsager mener også, at det kun er naturligt, at Staten er med til at betale regningen for metroen. Hidtil har Staten været med til at betale lidt af regningen ved at skyde grunde ind, som By & Havn så kunne tjene penge på. Men det er slut nu.

»Regeringen har meddelt, at de ikke finansierer mere metro i København — altså at de ikke vil stille flere grunde til rådighed for By & Havn. Det er jeg slet ikke tilfreds med,« siger Jakob Næsager.

»Masser af folk, der bor uden for byen, men arbejder eller studerer her, bruger den dagligt. Og når man beslutter at lave en tunnel under Limfjorden, så betaler Staten jo. Så er det ikke fair, at den ikke vil være med til at investere i hovedstadens infrastruktur også. Lige der er jeg for så vidt enig med Enhedslisten,« slutter det konservative medlem af Borgerrepræsentationen.

Læs også den første artikel i mini-serien om By & Havn.