Kan vi bygge os ud af ungdomsbolig­krisen?

Faktisk er der i København kun godt 15.000 ungdomsboliger til mere end 75.000 studerende, viser tal fra Københavns Kommune. Det er altså omkring 20 procent af de studerende, der i realiteten er ungdomsboliger til.

Og ser vi på de unge generelt — altså alle 18-29 årige — skal de 15.000 boliger dække i alt 165.000 unge.

Københavns Kommunes borgerrepræsentation er netop i disse dage ved endeligt at vedtage den nye kommuneplan, der skal sætte rammerne for byens fysiske udvikling i de kommende år — og som indeholder en række forslag til at skabe flere boliger til byens unge og studerende.

Men vil kommunens nye tiltag gøre det nemmere at finde en betalelig ungdomsbolig i København?

Flere boliger skal dæmpe priserne

Boligmangel for studerende er ikke ligefrem en nyhed. Hvert år står flere tusinde unge uden tag over hovedet ved studiestart, og stigende boligpriser er med til fortsat at presse de unge ud af markedet.

Ved studiestart i 2019 vurderede Dansk Byggeri, at der akut manglede 8.400 boliger til nye studerende — alene i København.

Og når antallet af boliger ikke matcher tilstrømningen af de mange studerende, er det med til at øge presset på det generelle boligmarked, og det får priserne til at stige yderligere.

Størstedelen af de københavnske studerende bor nemlig i en helt almindelig bolig — ikke i en ungdomsbolig eller på et kollegieværelse.

Blandt andet derfor er et af punkterne i Kommuneplan 2019 at bygge 60.000 nye boliger frem mod 2031. Det betyder, at man vil færdiggøre boliger i et tempo, der er dobbelt så højt som det har været i gennemsnit de seneste 13 år.

Samtidig ønsker kommunen at gøre op med den omstridte 95-regel, der de sidste mange år har dikteret, at nye boliger i København i gennemsnit skal være på mindst 95 m². Det har nemlig spændt ben for opførelsen af mindre boliger og har resulteret i større — og dermed også dyrere — lejligheder.

En opgørelse fra Dansk Byggeri viser, at der siden 2010 er bygget 2.593 små boliger under 74 m² i København, hvilket svarer til en stigning på 1,4 procent. I samme periode steg antallet af små boliger i Aarhus med 13 procent.

Mindre og billigere

Et skridt på vejen mod billigere boliger i den nye kommuneplan er derfor, at det skal være muligt at opføre boliger på ned til 50 m² i halvdelen af byens nybyggeri. 

Kommunen forventer, at færre kvadratmeter og flere boliger kan være med til at holde prisstigningerne nede — også for private ungdomsboliger.

»Det, vi reelt kan gøre i forhold til det private marked er, at kommunen løbende er med til at sikre flere private ungdomsboliger, så udbuddet øges,« fortæller Københavns overborgmester, Frank Jensen (S), til Magasinet KBH.

»Det kan være med til at holde priserne på det private marked nede,« mener han.

Lige nu er den gennemsnitlige, årlige husleje for private udlejningsboliger i København 1.516 kroner per kvadratmeter. En gennemsnitlig lejlighed på 50 m² koster derfor omtrent 6.300 kroner per måned, hvilket cirka svarer til det beløb, studerende modtager i S.U. — før skat.

I Aarhus betaler man 1.391 kroner per kvadratmeter, og i Odense er prisen 1.062 kroner.

Der er dog andre faktorer, der har betydning for boligpriserne, og derfor er der ingen garanti for, at flere private ungdomsboliger giver lavere priser.

»Der er i øjeblikket et rentefald, der holder hånden under priserne,« skriver Anders Christian Overvad, økonom ved Arbejdernes Landsbank, i en mail til Magasinet KBH.

Og uanset om renten skulle stige igen, og boligpriserne dermed falde, skal man ikke forvente, at den private husleje vil blive betydeligt lavere.

»Selv et normalt renteniveau på 3-5 procent vil resultere i, at private lejeboliger er markant dyrere end almene boliger,« fortæller Bjarne Zetterström, der er chefkonsulent hos interesseorganisationen Danmarks Almene Boliger (BL).

Ifølge teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen (EL) bør man derfor indføre et huslejeloft på det private lejeboligmarked:

»Huslejen bliver ikke sat ned, så længe der er stor efterspørgsel på boliger,« siger hun. »Jeg vil hellere have, at vi indfører en form for huslejeloft, hvor man sætter et maksimalt beløb, man må tjene, når man udlejer private boliger.«

Dét er der dog ikke planer om i den kommende kommuneplan. Til gengæld ønsker kommunen at sikre, at når de 60.000 nye boliger er bygget, så vil der samlet set fortsat være den samme andel af almene boliger i byen.

Københavns Kommune har derfor et mål om at udnytte planloven fuldt ud. Den giver mulighed for, at man på kommunalt plan kan kræve, at 25% af boligerne i et nybyggeri skal være almene.

Ambitionen er, at almene boliger skal udgøre en femtedel af det samlede antal boliger i København — det vil sige omtrent det samme som lige nu. I august 2019 var andelen af almene boliger i København 19,4 procent. Private lejeboliger udgjorde 26,6 procent og ejerboligerne 22,2 procent.

For dyrt for de almene

Politisk er målet altså alene at fastholde den nuværende andel af almene boliger i København. 

Men bare det at få opført de nye almene boliger kan være udfordrende i et boligklima præget af meget dyre byggegrunde — og af private aktører der ønsker at maksimere deres profit.

Når man bygger almene boliger, er man fra politisk side underlagt et maksimalt beløb per kvadratmeter, som man ikke må overstige.

Maksimumbeløbet har til formål at holde udgifterne for byggeriet — og dermed også huslejen — nede. Bor man til leje i almene boliger betaler man nemlig det, der kaldes balanceleje.

Det vil sige, at huslejen alene består af de omkostninger, der er forbundet med boligen — hverken mere eller mindre.

Beløbet varierer alt efter om man bygger familieboliger, plejeboliger eller ungdomsboliger. I Hovedstadsregionen var maksimumbeløbet i 2019 for almene ungdomsboliger 27.800 kroner per kvadratmeter.

Til sammenligning var den gennemsnitlige handelspris for en ejerlejlighed på Nørrebro i 3. kvartal 2019 kr. 42.379 per kvadratmeter. Og dét dækker også over større boliger, hvor kvadratmeterprisen normalt er lavere.

»Det kan være svært at finde en byggegrund i København, der er til at betale for de penge, som almene boligselskaber har til rådighed,« forklarer Lone Zeeberg Nielsen, og fortsætter:

»Hvis grunden er for dyr, er det ikke muligt for os at bygge inden for maksimumbeløbet.«

Når kommunen sælger en del af sin faste ejendom, skal den som udgangspunkt sælges til markedspris. Det vil sige, at byggegrunde skal sælges til den højest mulige pris, uanset om der er tale om en privat eller almen køber.

Og det er dyrt at købe byggegrunde i København — ofte også for dyrt for almene boligselskaber.

Parkering til studerende?

Der er andre regler, der kan påvirke både det private og det almene marked for ungdomsboliger negativt. 

F.eks. er der i den eksisterende kommuneplan krav om at man også bygger parkeringspladser, selvom man bygger kollegieboliger.

»Det fordyrer byggeriet, og det giver ikke meget mening, når vi ved, at det kun er få studerende, der ejer en bil,« siger Mette Annelie Rasmussen (R), der er medlem af Teknik- og Miljøudvalget i Københavns Kommune.

De Radikale var derfor — sammen med Enhedslisten SF, Alternativet og Dansk Folkeparti — bag en ændring i den nye kommuneplan, så der fremover generelt skal bygges færre P-pladser ved nybyggeri, og i nye byområder vil man potentielt helt kunne fravige krav om at etablere parkeringspladser.

En anden vanskelighed er, at man ofte venter betydeligt længere tid på de almene boliger, end man gør på de private.

»Den virkelige udfordring er, at vi tit samarbejder med private grundejere, der har et indtjeningskrav,« indleder Lone Zeeberg Nielsen, bygge- og udviklingschef i det almene boligselskab fsb, og fortsætter:

»Det betyder, at når vi går i gang med at udvikle et område, der forventes at tage fem år, bliver de almene boliger måske først bygget på det femte år.«

Ungdomsboliger er bare små lejligheder

Med ambitioner om både private og almene løsninger, har kommunen nu som målsætning, at man i perioden frem mod 2031 bygger i alt 12.000 nye ungdomsboliger, hvilket svarer til omtrent en fordobling af det nuværende antal.

»København vokser med 10.000 indbyggere hvert år, hvoraf mange er studerende. Derfor skal vi sætte ekstra fart på byggeriet af ungdomsboliger, så vi kan tilbyde langt flere unge en god bolig til fornuftige penge,« fortæller overborgmester Frank Jensen.

Tal fra Københavns Kommune viser altså, at der i København lige nu er omkring fem studerende for hver ungdomsbolig. På trods af at Københavns Kommune altså  planlægger at opføre mange små boliger frem til 2031, er det altså ikke nok til i fremtiden at kunne garantere tag over hovedet til de mange studerende — i dag 75.000, men det tal kan man forvente vil stige.

Dertil kommer, at det altså maksimalt vil være hver fjerde af de i alt 12.000 nye ungdomsboliger, der vil være almene. 

»Problemet er, at når kommunen taler om det samlede antal nye ungdomsboliger, dækker tallet ikke alene studieboliger (boliger for studerende, der går på en SU-berettiget uddannelse, red.), men også private ungdomsboliger,« pointerer teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen og fortsætter:

»Når man sætter ’privat’ foran ordet ungdomsbolig, er det i virkeligheden bare lejligheder, der har fået dispensation for størrelseskravet (95-kvadratmeter-reglen, red.), og som sagtens kan være for dyre til at man kan bo der på en SU.«

Derfor vil det også fremover stadig kun være en brøkdel af de studerende, der vil kunne få fingrene i en almen ungdomsbolig, mens resten må afsøge det private boligmarked, hvor huslejen altså er væsentlig højere.

København er bagud med det almene

I København er 25 procent af alle ungdomsboliger i dag almene, men det ligger faktisk markant under andre danske studiebyer, viser tal fra Dansk Byggeri. I Aarhus og Odense er lidt over halvdelen af ungdomsboliger almene boliger, og i Aalborg er det hele 66 procent.

Men kravet om, at 25 procent af nyt boligbyggeri skal indeholde almene boliger omfatter ikke alene ungdomsboliger, men også familieboliger, plejeboliger og ældreboliger. Derfor kan det være svært at bygge tilstrækkeligt med ungdomsboliger inden for de 25 procent.

Nu lægger den nye S-regering op til at hæve procentsatsen til 33 procent, men det kan måske blive problematisk, når langt de fleste boliger i nye boligområder bygges af private investorer.

»Hvis man konstant øger kravene til de investorer, der skal investere i et nyt byggeri, kan det resultere i færre projekter og boliger,« skriver Jannick Nytoft, administrerende direktør i EjendomDanmark, i en mail til Magasinet KBH.

Strammere krav kan måske afholde investorer fra at bygge — og det kan gøre det svært at nå kommunens målsætning om 60.000 boliger frem mod 2031.

»Vi mener, at almene boliger hører med til en mangfoldig by,« tilføjer Jannick Nytoft. »Men flere almene boliger betyder også færre private boliger, hvilket gør det sværere at få projekterne til at løbe rundt.«

Lange udsigter

Kommuneplanen er det første spadestik frem mod at bygge flere boliger til nytilflyttere og unge studerende. Med 12.000 nye ungdomsboliger vil der i år 2031 — anslår Københavns Kommune — være ungdomsboliger til 35% af de studerende, mod altså kun 20 i dag.

Men om man når målet, er en anden snak, ligesom det er uvist, hvad de vil koste at leje sig ind i.

Og uanset situationen om 11 år, løser den ikke boligproblemerne her og nu.

Hvad enten det er almene ungdomsboliger eller private lejeboliger, kan der gå meget lang tid fra man går i gang med at planlægge et byggeri, til det rent faktisk står færdigt.

Og dét er en af de store udfordringer i en studieby, hvor der har været flere års stilstand i opførelsen af ungdomsboliger.

Derfor foreslår Ninna Hedeager Olsen, at man også koncentrerer sig om byens gamle boligmasse. Det er nemlig både nemmere og billigere end at bygge helt nye lejligheder.

»Det er vigtigt, at vi bevarer de gamle, små lejligheder, der er i byen, frem for at rive dem ned, sammenlægge dem til store lejligheder eller frasælge dem til private,« siger borgmesteren, der mener, at dét er med til at presse priserne i vejret.

»Det er klart, at en bolig er billigere, når den ikke er bygget i går. Derfor handler det om at bevare små lejligheder, der har eksisteret i 20 eller 30 år.«

»Det er ikke muligt at bygge sig ud af boligkrisen,« tilføjer hun.